近年来，房企分拆物业公司上市已成行业趋势。随着房地产行业增速放缓，行业上升空间受限，为寻求多元化发展，越来越多的房企选择分拆旗下物业管理公司独立上市，以获得更好的发展。

　　数据显示，2020年新增大约13家物业企业登陆港股，20余家企业目前仍在储备上市。具体来看，约有40家物业公司登陆港股，3家企业进入A股。大多数是由房企分拆上市，如碧桂园服务、恒大物业、融创服务等。

　　近日，各大物业公司陆续公布2020年业绩年报，那么现阶段已上市物业公司发展情况如何？记者通过收入、规模、利润等角度对上市物业公司营业情况进行分析。

　　业绩增速明显

　　当下，物业公司的收入呈现明显集中的趋势。根据诸葛找房数据研究中心本次监测的40家上市物业公司的2020年度数据来看，上市物业公司收入前十的总和为848.74亿元，占40家物业公司收入的66.6%；前十家公司收入占比已超六成，排名前20的公司收入占比为86.5%，而其余20个物业公司的收入仅占13.5%。

　　从40家物业公司收入排行看，碧桂园服务以156亿元位居40家上市物业公司首位，且高于第二位恒大物业50.91亿元。恒大物业以105.09亿元的收入位居第二，绿城服务2020年收入为101.056亿元，雅生活服务以100.261亿元位居第四。前四家公司收入均突破百亿元，且该四家收入较高的物业公司均有大规模房企的支撑。

　　从利润上看，物管行业的利润呈现增长趋势，部分企业的净利润翻倍增长。数据显示，40家上市物业公司的平均净利润为4.45亿元，同比增长70.57%。其中，恒大物业净利润高达26.47亿元，位居首位，行业龙头地位凸显；碧桂园服务、雅生活服务分别排名第二、三。

　　值得一提的是，物业行业整体毛利水平乐观，盈利水平较高。从40家上市物业公司毛利率的分布上看，大部分的物业公司毛利率处于较高水平，19家上市物业公司的毛利率高于30%，13家毛利率在20%-30%之间，9家毛利率低于20%。

　　头部企业加速扩张

　　2020年，疫情的发生使居民对物业公司的认知度提升，物管公司在行业的地位进一步凸显，物管公司也在积极扩大规模，从在管面积的增速上看，2020年40家上市物业公司的在管面积平均增速为49.54%，扩张速度显著。

　　不同于其他行业，物业行业更看重企业规模，规模越大，企业平均成本越低，带来的毛利收入越高。2020年，40家上市物业公司的在管面积共42.72亿平方米，前十家物业公司在管面积占总面积的70.1%。

　　可以看出，物业行业规模主要集中在头部企业。例如，碧桂园服务在管面积4.62亿平方米，碧桂园服务各运营指标也都表现亮眼。

　　不过，一些企业仍面临在管规模大，但规模增速处于行业较低水平问题，除此之外，业绩也出现小幅下降的态势。例如，2020年彩生活的在管面积位居第一，但规模增速处于行业较低水平。但是，彩生活企业目前已意识到问题，并表示将采取举措突破现有困境。

　　不少物业管理公司正在寻求新的突破点。记者了解到，2020年雅生活服务积极收购第三方物业，第三方占比高，逐步摆脱对母公司的依赖，其次，雅生活服务提高非住宅业态的收入，寻求多业态发展有利于防范市场风险。

　　“被忽略的蓝海市场”

　　物业行业是注重精细化运营的行业，能为企业带来长期资本，曾被称为“被忽略的蓝海市场”，在疫情期间，居民对社区管理及物业服务的需求提升，进一步提升了物业服务的市场存在感，疫情过后，购房者买房更加注重物业公司的服务水平。

　　“房地产行业过去几年的高增为物业服务行业加速贡献增量空间，与此同时，社区消费升级对专业化、多元化的物业服务需求的提升，进一步扩充了物业服务行业的存量空间，物业服务行业处于加速扩张阶段。”国信证券表示。

　　在华润置地总裁兼执行董事李欣看来，整个中国城市和消费升级，在物业的服务领域可让消费产生更多的空间，未来的增长潜力很大。此外，李欣表示，集团自1980年代已开始在香港物管业务，当集团2002年重组时旗下的开发物业都由集团自家管理。除了正常销售物业，购物中心等空间管理，物业市场拥有大空间。